这个过程，推进了我国房地产进程、改善了万千国人居住环境。但也极度考验从业者的专业力、考验敬畏心。利益与风险博弈中，如把握不好节奏尺度，支点一旦破碎，连锁危机往往也发人深思。
01
新力债务危机
以新力控股为例，自9月20日停牌至今，其境外债务的违约风险牵扯无数目光。
10月11日晚间，新力控股公告，明确将于10月18日到期的2.5亿美元债及最后一期利息可能会违约。
随着上述债务到期，新力控股已从技术性违约走向债务实质性违约。而其他2022年到期的债券，发生交叉违约的可能性更为吸睛。
要知道，新力境外还包括一笔2022年到期的2.5亿美元优先票据，票息8.5%；一笔在新交所上市的2022年到期的2.1亿美元优先票据，票息10.5%。
10月18日，评级机构联合资信宣布将新力控股主体及“18新力02”“20新力01”“21新力01”和“21新力03”信用等级下调至“BB”；10月19日，标普下调新力控股长期发行人评级至"SD"。
面对种种危机，新力控股表示：已聘请法律顾问和财务顾问，评估资本结构及流动资金，探讨可行的补救方案，将加快出售项目，但在补救措施上尚未制定任何具体方案。
作为港股最年轻的千亿规模房企，落得这般田地，未免令人唏嘘。
实际上，危机早在9月就已有显现。
9月10日, 标普全球评级宣布，将新力控股的评级展望从稳定调整至负面。
9月15日，惠誉评级发布报告，将其长期发行人违约评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认评级“B ”。
9月18日，据多家媒体报道，新力控股人事部门口头通知集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级降50%。
一时间，针对新力控股“爆雷”的声音涌现。
9月20日，新力控股上演“黑色星期一”。午后开盘后一路下跌，跌幅达到89.09%，股价仅0.41港元/股，市值较上一个交易日缩水近约120亿港元，仅剩14.64亿港元。
于是，新力控股正式停牌。
各大机构又开始一波调级。9月21日，标普将新力控股评级下调至“CCC+”，列入负面观察名单。9月22日，惠誉将新力控股的长期发行人违约评级从“B+”下调至“CCC”，并将其高级无抵押评级及回收率评级从“B+/RR4”下调至“CCC-/RR5”。9月23日，联合评级国际有限公司（下称“联合国际”）将新力控股的国际长期发行人评级从BB-下调至CCC+。
伴随股市停牌、机构看空，债市也应声而跌。
由新力控股发行的2022年1月到期票面年息率8.5厘美元优先票据（新力8.5%N20220124）、2021年10月到期票面年息率9.5厘优先美元票据（新力9.5%N20211018）出现暴跌。截至 9月23日，“新力8.5%N20220124”、“新力9.5%N20211018”报价仅25美元/张左右，较最高点跌去近75%。
股债双杀，投资者又怎能坐得住？
据经济观察报引述新力控股美元债投资者微信群聊天记录，有投资者指出：“对于投资者来说，做的比说的更重要，这个群都建立两天了，还没看到贵司真正的解释和动作。10月18日的债如果违约，贵司就是市场第一个2021年下半年躺平不还钱的恶劣案子……”
担忧不无道理。据央视财经报道，江西南昌新力城小区，已经停工近8个月。
据三标段施工方成都建工在项目大门上贴出一则《停工公告》，公司承建南昌新力城三标段主体及配套建设，项目已完成大部分工作量，已完产值约2.4亿元，但开发商江西运发仅支付金额1.4亿元，目前仍拖欠4千万元工程款（不包括工程结算款）未支付。2021年7月16日后，供应商已停止供货、农民工罢工。我司被逼无奈停工。
这并非个例。据媒体报道，新力的禧园、琥珀园、象湖湾等多楼盘均出现认筹金不退款、停工等问题。
盛衰背后，新力控股到底怎么了？
02
千亿“虚胖”？黑马折戟与翻身
说到新力控股，可谓江西，甚至国内房企的一匹“黑马”。
众所周知，千亿销售额，是衡量房企规模、实力的重要标杆。
以“老大哥”万科为例，其用了26年才迈进千亿销售额俱乐部，而新力控股仅用了10年。
就像成龙辛苦几十年完成200亿票房，吴京只用4部电影就超过这个成绩类似，长江后浪推前浪，是不变的商业规律。
但细品，房地产规模却远不是电影票房相加那样简单。
相比万科、碧桂园、保利等前辈，黑马新力的千亿成色如何值得考量。
往期看，万科、碧桂园等龙头房企，走的都是自有项目为主的重资产路线。销售额背后，利润、现金流才是价值核心。
而新力控股以小股操盘、无极4怎么样？ 合作及代建项目为战略核心。因此，业内评判房企规模成色，不止参考合约销售额，更把重点放在权益销售额上。权益销售比例越高，实际销售金额越高，实际回笼资金也就越多。
2020年，新力控股总合约销售额达1137.4亿，其中权益合约销售金额仅504.2亿元，占合约销售额的比重为44.33%。而同期，行业平均值75%左右。
也就是说，作为千亿房企，新力控股或许并不像外界看到的那样丰满，是否有些“虚胖”呢？
显现于财报中，则是增收不增利，数据显示，2018-2020年，新力控股营收分别为84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元；同期净利分别为4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。
另一厢，伴随规模扩容，债务压力不可不察。
截至2021年6月末,新力控股流动负债754.28亿元，主要为短期借贷,其一年内到期的短期债务有132.4亿元。
从三条红线”看，2021上半年，新力控股集团现金短债比1.4倍、净负债率50.5%,均符合监管要求;剔除预收账款的资产负债率为73.5%，无极4官网 略高于红线标准。
仅一项指标过界，表面看新力控股债务压力并不大。
然如结合少数股东，其实际负债情况就值审视了。
数据显示，2016-2020年，新力母公司股东权益呈现持续下降态势，占比从80%以上逐渐降至2020年底的51.8%；而少数股东权益从低于20%升至2020年的48.2%。
同期，母公司股东收益总体上升，从2016年47.8%升至2020年96.2%；少数股东收益则从2017年65.9%降至2020年的3.8%。
2021上半年，该状况有所缓和，但母公司股东收益占比仍达86.6%，少数股东收益占比只有14.4%。
投入和回报，显然不甚相符。
天风证券指出，明股实债是房企的隐性负债，无极4登录 这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
网友回应