鬼精鬼精潘石屹无极4总代理帐号



怎么当无极4总代理

 
  易小迪说,“他能把不好的房子卖出好价”;

  曹德旺说,“他夫妻俩都鬼精鬼精的”;

  有大学生当面问他:“作为一个奸商,你有没有晚上睡不着觉的时候?”

  ……

  “老说我跑了跑了,无极4总代理帐号都是谣言。”

  这些年一直在卖资产、否认自己要“跑路”的潘石屹,这回连公司都要卖了。

  路透社报道,美国私募基金黑石集团计划斥资40亿美元(约合人民币277亿元),将港股上市的SOHO中国私有化。

  黑石的报价是每股6港元,较SOHO中国此前股价溢价约100%。SOHO中国随后承认了私有化谈判。

  若靴子落地,意味着潘石屹手中顶级黄金仓位的SOHO“八大金刚”物业将全部打包出清,而手握SOHO中国63.93%股权的潘石屹和妻子张欣,将从这笔交易中套现约170亿元。

  消息一出,有人跑到潘石屹微博下问他是不是“真要跑了”,有人喊他“老贼”。刚刚因“武汉0捐款”被舆论暴击的潘董见惯了大阵仗,一如既往地听歌、品茶,概不回应。

  潘石屹被圈内人称“笑面虎”,面似温和,却从不做亏本买卖。一副人畜无害的憨憨背后,不但算盘打得溜圆,而且城府颇深。

  这两年的地产大环境,尤其是他个人的小环境都越来越不友好了,庐山真面目再也藏不住,此时全身而退,也是有些三十六计的走为上计了。

  SOHO中国主营商业地产租售,以顶级地段和造型设计见长。尽管这些年卖了不少楼盘,但仍坐拥北京的望京SOHO、光华路SOHO、丽泽SOHO、前门大街项目,以及上海的外滩SOHO、天山广场、复兴广场和古北SOHO(以上即“八大金刚”)……全是寸土寸金的地理位置和顶配的周边条件。

  美国黑石一直想涉足内地一线楼市,此时收购SOHO,无极4总代理注册看上的应该是这寸土寸金之上的长远机会。但潘石屹这些年,从卖房、卖楼到最终卖公司,对在中国打造一家卓越企业的长期耐心和信心是与日俱减,甚至样子都懒得装了。

  最近几年,潘石屹、张欣夫妇像ATM提款一样,一点一点售空了大量非核心物业。经统计,仅2014年~2019年,SOHO中国就累计卖楼套现约293亿元。

  卖楼所得转化为丰厚的分红。2006年至今,SOHO中国共计分红12次,总金额达207.78亿元,按潘张夫妇所占股比计算,夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。

  如果把SOHO中国比作一头奶牛,经过潘张夫妇不停的挤奶,SOHO中国不仅日渐消瘦,且留下的“八大金刚”核心资产,在短期内的增值空间,也都差不多到头了。

  2012~2019年,SOHO中国营收由153.05亿元缩水至18.47亿元,零头都不剩。


  ▲SOHO中国历年财务指标

  2019年,SOHO营业额增长11%,净利润却下降3成多;总资产近700亿元,净利润仅13.31亿,资产回报率不到2%。

  如此低的回报,潘石屹是不满意的,而且他也基本上没办法在短期内去经营改善。所以,卖掉它,当然是最划算的方式之一。

  至2019年底,SOHO中国还有326.12亿元的总负债,其中一年内到期债务16.32亿元,同期现金及等价物仅12亿元,无法覆盖短债。

  若黑石收购成功,潘石屹夫妇不但立等取现,还可无债一身轻。

  成功高位逃顶、见好就收,当然没错。只是,这也相当于彻底放弃了25年的经营积累,以及缔造一家卓越企业的最后可能性。

  想当初刚到香港上市,怎么当无极4总代理身披成功企业家的荣耀与光环笼罩时,潘石屹夫妇也曾意气风发,雄心勃勃,要过千亿,超万科。

  真是路遥知马力,日久才见他只是随便说说的。



  SOHO并不是没有机会伟大。

  这家创立于1995年的地产品牌,以低价拿地后建成高价值写字楼项目闻名。潘石屹的土地投资眼光,加上张欣华尔街精英的设计审美和整合能力,曾接连创造出北京SOHO现代城、三里屯SOHO、中关村(000931,股吧)SOHO等地标建筑。

  全盛时,SOHO曾占据北京CBD地区近一半销售额,造型之独特、售价之高昂,名冠京城。



  ▲三里屯SOHO建筑群

  为了卖楼,潘石屹曾马不停蹄地拍电影、做主持、著书立说,把自己打造成地产娱乐明星,然后带着成功企业家光环跑到山西和内蒙古,向煤老板们兜售SOHO旺铺。

  “北京最具投资价值的写字楼”、“只要买我的房子,我就好好地为他提供服务”、“把拿钱买房子的人真正当作上帝……”

  那些年,潘石屹渐渐成了大众偶像,他当然不会拒绝变现这种影响力:据爆料,当时购买超过5000万元的客户可以和他吃个饭,犹如“中国版巴菲特的午餐”。因为人气火爆,饭票门槛很快涨到了1亿。[1]

  2005年,北京商品住宅房均价6725元/㎡,潘石屹以2万/㎡的单价,从山西人手里拿走7亿。足足3倍于市场的超高定价,满足了SOHO的利润胃口,也把风险和经营压力留给商铺投资者。



  2007年,港股上市的SOHO中国创下当年亚洲最大商业地产IPO纪录,也就是那个时候,潘石屹夫妇曾立志,五年之内要过千亿、超万科。

  而且,他们也的确是努力过。三年后,年营收184.23亿元的SOHO中国,体量一度超越恒大,几乎是融创的3倍。

  但现在回头看,努力的姿势不太对。全速扩张的SOHO,在流光溢彩之下接连爆出物业质量与管理混乱。

  2010年,北京SOHO尚都和朝外SOHO发生数百名业主维权事件。商户们反映,SOHO对物业缺乏统一规划,业态混乱,火锅店旁是足疗,外语教学、美甲店和健身房同在一层做邻居。

  花了大价钱的山西老板们也发现了巨大落差,所谓黄金旺铺,有的两三年租不出去,一位SOHO尚都业主算了一下,按当时的租金回报,他收回购楼款的成本至少要28年。[2]

  人气偶像碎成一地鸡毛。凛冬时节,几十名外地业主身穿大写的“惨”字T恤,在SOHO办公楼前齐声高喊“潘石屹,大骗子!”

  重重压力下,潘石屹决定转型。

  2012年,SOHO中国开始从散售模式变成自持物业模式,也就是只租不卖。潘石屹的算盘是,自持不但可以享受房子的增值,而且还能有很划算的收益。他当时判断,写字楼的出租回报率:至少能到10%以上。

  然而,SOHO早期的高价炒作和“退租门”透支了市场信任,过度营销的反噬+实用硬伤+中国写字楼经济不成熟,共同造成SOHO出租回报率长期连3%都不到。

  眼看这条路不通,潘石屹又迅速调转船头,从只租不卖变成了边租边大批发。

  2014年~2019年,潘石屹几乎每年都在大批发式的大手笔出售资产:

  上海SOHO海伦广场、静安广场卖给金融街(000402,股吧);上海凌空SOHO半数物业卖给携程,上海外滩8-1地块50%股权卖给复星,上海SOHO世纪广场卖给国华人寿,上海虹口SOHO卖给德国安联保险和新加坡吉宝,北京和上海13个项目、共计2583个车位全部打包出售……

  2019年,日益清减的SOHO中国在房企榜单中降至第259位。

  有人唏嘘一代商业地王不再,潘石屹却认为:“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律。”张欣女士更为直白:是否买卖,唯一标准就是能否赚钱。
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