经济观察报 记者 邹永勤 房地产板块最近暖风频吹。
12月6日召开的高层会议强调推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同日，央行发布降准消息释放流动性。而在此之前的12月4日，无极荣谈代理 中国恒大（03333.HK）违约公告一出，一行三会立即轮番表态，监管层对地产融资端的态度相比此前明显积极。
于是，有专家认为房地产行业至暗时刻已过，即将迎来复苏。但亦有专家认为，调控还是主基调，开发商不要被“市场回暖”的假象迷惑。
那么，站在当前的时点，楼市的未来走向及地产板块的投资机会究竟如何？
融资环境转暖 信用压力仍存
自去年下半年以来，在“房住不炒”的总基调下，为防止资金违规流入房地产市场，监管层陆续出台了包括三条红线和房地产贷款集中度要求等精准调控政策。在政策持续收紧的预期下，房企爆雷事件此起彼伏，地产行业悲观情绪逐渐蔓延。
但踏入四季度后，这一情况开始有所改观。据通联数据Datayes!的统计，10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元；同时，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿。此外，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。
通联数据判断，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，有望继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。
对此，在深圳某投资机构任职研究员的秦笑云在接受记者采访时表示，无极集团总代理 其实自9月份以来，监管层针对房地产行业密集发声，其政策基调已逐渐软化。随着恒大事件短期冲击的逐步明朗化，行业预期将进一步改善，金融机构对房地产企业的融资行为恢复至正常状态是必然趋势。
而招商沪深300地产基金的基金经理王岩则向记者指出，虽然近期房地产行业的数据在不同维度上确实陆续出现改善的迹象，但是现在还不能说是全面的回暖或者好转。
王岩进一步解释称，“在当前的节点，我们既要看到边际上的改善和具体改善的节奏，也要意识到房地产行业的压力其实并没有完全释放。简单来说，目前较为清晰的是房地产稳定的主基调不变，但是框架内金融审慎管理，地方因城施策会持续相当长的时间；金融支持的力度在逐步加大，可以期望的政策诸如‘定向融资支持、并购贷’等可能未来会有具体细则；但政策边际上更友善的背景恰恰是基本面在未来几个季度其实依然有下行压力，银行和债券市场对房地产企业的风险偏好也没有修复，信用压力依然存在。”
当然，王岩亦同时认为，“站在当前节点，负面冲击和边际再恶化事件发生的概率越来越低，那么自然未来正面乐观事件的发生概率相对会更高，从这个角度看房地产行业的基本格局终究会慢慢改善。”
房地产调控总基调难有大改变
如果说融资端的逐渐放宽是房地产业的阵阵暖风的话，那么12月6日高层会议对房地产业的新表述，则被市场视为楼市的强心针。当天的会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环；而更让市场关注的是，当天的会议并未提及“房住不炒”。
对此，国信证券(002736,股吧)的任鹤分析师认为，此次会议传递出的政策积极信号更加明显，主要有：一是此次会议重提满足购房者的合理住房需求，上次类似表述则要追溯到2015年；二是首次提出促进房地产业良性循环，关注点着眼房企。
任鹤表示，房地产行业当前面临需求端持续低迷、供给端融资困难的双重困境，2015年后成为主流的快周转模式的弊端迅速显现，并呈现逐渐蔓延的趋势，土地市场受此影响持续冷清，地方政府财政压力增加。展望明年，无极娱乐怎么做代理 地产投资、开工、销售等均面临压力，并有可能拖累经济增长。而此次会议表态要促进房地产业健康发展和良性循环，说明监管层不仅关注房地产市场的平稳发展，同时也开始关注房地产企业当前面临的巨大压力。
相对于任鹤的乐观，光大证券(601788,股吧)的高瑞东分析师则不那么认为。他撰文表示，相比于4月及7月份的高层会议，本次会议未提“房住不炒”，但是，这并不代表“房住不炒”的总基调会有所动摇；因为去年12月高层会议也未直接提及“房住不炒”，而2019年12月的高层会议则更是直接未提及房地产。在房地产信贷政策已经开始纠偏和全面降准的背景下，预计在今年底的中央经济工作会议上，关于“房住不炒”，和不把房地产作为短期刺激经济手段的相关表述，会再次出现。
而碧桂园智库专家、梅龙湖智能制造产业新城产业运营总监张康松亦持相同观点。
他在接受经济观察网记者采访时称，“随着调控‘政策筑底’，目前整个行业是以稳定的大格局为主；虽然短时间不会一刀切地出台更严厉的调控政策，但‘房住不炒’还是一贯的主旋律。”
虽然同样认为“房住不炒”主旋律不变，但王岩的分析则更为深入。他对记者表示，“房地产政策调控的总基调我认为不会有大的转变，但是在细节上有所突出和分化。首先明确的是在首套购房上政策是有支持的，只不过偶尔阶段性被影响；改善是定调层面的最高级别，此前2008年/2012年/2014~2015年/2017年等几个周期下行阶段均有提及，此次再提重点支持改善，金融层面的宽松信号意义很强，结构性降首付也有可能，二套认定也可能有结构性宽松的新局面。但总体上应该关注的是边际有限的改善，而不是全面转向”。
王岩进一步指出，另外诸如市场关注的支持房企合理融资，支持房企合理开发贷和并购贷，这都一定程度上可化解短期风险偏好过低的难题，但更多是结构性的优化，稳健地产行业健康发展的角度，所以尚不能做出总基调发生变化的判断。
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